Grunnatriði CRE - Munurinn á REITs og fjármögnun fjármagns í fasteignum

Athugið: þessi námssería um fjárfestingar í nútíma atvinnuhúsnæði birtist fyrst á EquityMultiple blogginu. Vinsamlegast skráðu þig þar til að fá uppfærslur og viðbót við þessa röð.

Atvinnuhúsnæði hefur lengi verið þáttur í háþróaðri fjárfestasafni. Ástæðurnar eru augljósar - Bandaríkin ávöxtun fasteigna hefur sögulega farið fram úr hlutabréfamarkaðnum og fasteignir bjóða upp á margvíslegan óbeinan ávinning, þar á meðal dreifingu eignasafna, sem veitir vernd gegn verðbólgu og stöðugleika fjárfestingar í áþreifanlegri eign. Fjárfestingarrúmmál fasteigna endurspeglar matarlyst fjárfesta fyrir eignaflokkinn. Yfir 300 milljörðum Bandaríkjadala í viðskiptum með fasteignaviðskipti var lokið í Bandaríkjunum á hverju síðustu þremur almanaksárum (2014–2016) *

Þrátt fyrir þetta ótrúlega magn viðskipta, hefur fjárfestingartækifæri í atvinnuhúsnæði löngum verið tiltölulega erfitt að nálgast. Fjárfestar hafa sögulega haft þrjá valkosti:

Þó að hver þessara leiða hafi kosti og galla, beinist þessi grein að þeim málum sem tengjast fjárfestingum í gegnum REIT og samanburðarávinninginn af því að fjárfesta í gegnum nýjan valkost - markaðsstaði á netinu fyrir fjárfestingar, eða eins og þú hefur sennilega heyrt þá kallaða, fjöldi fjármögnunarpalla fasteigna .

REIT bjóða greiðan aðgang að miðlægum rekstri fasteignasafna, sem gera þá að vinsælu vali fyrir fjárfesta sem leita að fasteignaáhættu en skortir ekki beinan aðgang að fjárfestingum og vilja ekki fjárfesta þá háu lágmarksupphæð sem krafist er af almennum hlutabréfasjóðum. REIT ávöxtun er einnig sannfærandi, sérstaklega í núverandi lágvaxtarumhverfi.

Fylgni REIT við opinbera markaði

Þrátt fyrir trausta heildarávöxtun einkennast opinberir REIT af stundum miklum sveiflum á markaði. Árið 2010, þegar opinberir REIT-flokkar hristu af sér samdráttinn, nam árleg ávöxtun allt að 27,5% en árið 2013, þegar bandaríski fasteignamarkaðurinn blómstraði, lækkaði ávöxtunin í 3,2%. Frekar en að vera sterkur fylgni við verðmæti undirliggjandi fasteigna, leiddi samdrátturinn í ljós að REIT voru í raun sterk fylgni við opinbera markaði. Þessi fylgni rýkur í fjölbreytni og verðbólguvarnir vegna annars konar fasteigna fjárfestingar. Fasteignafjárfestingar sýna litla fylgni við opinbera skulda- og hlutabréfamarkaðinn (milli -0,03 og +0,25) og hafa því sterkan fjölbreytileika í eignasöfnum sem einnig eru með hlutabréf og skuldabréf.

Fylgni við opinbera markaði

Einkaaðila REIT bjóða einangrun frá sveiflum á almennum mörkuðum en einkennast af háum gjöldum og stundum skorti á gagnsæi. Flestir REIT-verðbréf sem ekki eru viðskipti með eru 12–15% í framendagjaldi og kunna að vera með viðbótargjöld eða tímamótagjöld. Þrátt fyrir þetta gjald álag, og
bókhaldshneyksli sem nýlega hristi upp ARCP, stærsta REIT í heimi, fé hefur hellt í þessi farartæki. Árið 2013 söfnuðu REITs einkaaðilum met 19,2 milljarða dala. Sú tala hrapaði árið 2014 í 15 milljarða dala í ljósi aukinnar gagnrýni og með hækkun raunhæfra valkosta til fjárfestinga í fasteignum.

Beint á netinu eða „Crowdfunded“ fasteignafjárfesting

Beinar fasteignafjárfestingar, eins og þær sem boðið er upp á af EquityMultiple og öðrum fjárfestingamarkaði, hafa ekki markaðssveiflur í tengslum við opinbera REIT eða íþyngjandi gjöld einkaaðila REIT. NCREIF vísitalan sem rekur mjög stóra laug einkafjárfestinga í atvinnuhúsnæði gefur tilfinningu fyrir því hversu arðbær atvinnugreinin hefur verið. Að undanskildum árunum 2008 og 2009 var árleg ávöxtun yfir 10% á hverju ári síðan 2004 og á bilinu 19%. Ávöxtun sem boðið er upp á á markaði fyrir fasteignafjárfestingar er mjög mismunandi eftir undirliggjandi eign, áhættusniði viðskiptaáætlunar og uppbyggingu fjárfestingarinnar.

Meðalávöxtun ársins, NCREIF vísitalan **

Dæmigerð markmiðsávöxtun fyrir hlutabréfamörg fjárfesting: 8–20%

Stöðugar, sjóðstreymandi eignir með helstu leigjendum á löngum leigusamningum geta skilað ávöxtun sem er líkari áhættuleiðréttu skuldabréfi, meðan virðisauka og byggja upp þróunarverkefni bjóða mun hærri ávöxtun vegna verulega mismunandi áhættusniðs. Hluti af krafti fjárfestingarmarkaða er að þeir leyfa háþróuðum fjárfestum að taka sínar eigin ákvarðanir um hvaða eignir eru réttar fyrir eignasafn sitt. REITs standa frammi fyrir takmörkunum í því hvernig og hvað þeir geta fjárfest í í krafti bæði stærðar og uppbyggingar. Þótt fjárfestar kunni að þekkja stefnu REIT, munu þeir almennt ekki eiga neinar sérstakar fjárfestingarákvarðanir.

Niðurstaða

Í aðalatriðum er að eignasafnið þitt getur haft pláss fyrir bæði REIT og fjárfestingar á markaðinum vegna þess að þeir þjóna mismunandi tilgangi. REIT býður upp á trausta ávöxtun til langs tíma, auðvelda fjárfestingu og lausafjárstig en sumir af kostunum við að fjárfesta í fasteignum eru mildaðir með því mjög lausafé. Markaðir í fasteignafjárfestingum gera þér kleift að finna tækifæri til fjárfestingar í fasteignum sem samsvara markmiðum þínum, hvort sem þú ert að leita að stöðugu sjóðstreymi fyrir dreifingu eða virðisauka samkomulag með möguleika á að auka ávöxtun eigna. Þetta er veruleg nýsköpun í fasteignafjárfestingu, nútímavæða ónettengt ferli með því að koma því á netið.

Upp Næsta >>> Tegundir atvinnuhúsnæðis

Athugasemd: Þó að hugtakið um einstaka fjárfesta sem taka þátt í stórum fasteignaverkefnum sé oft kallað „mannfjöldasöfnun fasteigna“, þá þýðir hugtakið löglega að nota titil III í JOBS lögum, sem gerir kleift að markaðssetja eignir til ófaglærðra fjárfesta. Þannig er EQUITYMULTIPLE ekki tæknilega séð fjöldi fjármögnunarvettvangs, heldur fjárfestingarpallur fyrir viðurkennda fjárfesta.

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/